بحران مسکن درچین

به گزارش کلینی نیوز، این یکی از شعارهایی بود که خریداران ناراضی آپارتمان در چین، در تظاهرات ماه ژوئن از آن استفاده کردند. اما خشم آنها از خانه‌های نیمه‌تمام به پلاکاردها و شعارها ختم نمی‌شد.

صدها نفر از آنها پرداخت وام مسکن خود را متوقف کردند – اقدامی تندروانه در چین که در آن مخالفت تحمل نمی‌شود.

زوج جوانی که به ژنگژو در مرکز چین نقل مکان کرده‌اند به بی‌بی‌سی گفتند که پس از دریافت پیش‌پرداخت در سال گذشته، سازنده از پروژه کناره‌گیری کرد و ساخت و ساز متوقف شد.

این زن که نخواست نامش فاش شود، گفت: «من بارها لذت زندگی در یک خانه جدید را تصور کرده‌ام، اما اکنون همه چیز مسخره به نظر می‌رسد.»

زن بیست و چندساله‌ دیگری هم که خانه‌ای در ژنگژو خریده است به بی‌بی‌سی گفت که او نیز آماده است بازپرداخت وام مسکن خود را متوقف کند: «پس از از سرگیری کامل پروژه، به پرداخت ادامه خواهم داد.»

بسیاری از آنها استطاعت پرداخت را دارند اما تصمیم گرفته‌اند که این کار را نکنند، بر خلاف بحران وام مسکن سال ۲۰۰۷ در ایالات متحده که به وام‌گیرندگانی با ریسک بالا وام داده شده بود که پس از آن وام‌ها را بازپرداخت نکردند.

بر اساس یک برآورد جمعی در گیت‌هاب که در آن صاحبان خانه‌ها  نظرات‌شان را در مورد تصمیم خود می‌نویسند، آنها خانه‌هایی در حدود ۳۲۰ پروژه ساختمانی در سراسر کشور خریداری کرده‌اند. اما مشخص نیست که چه تعداد از آنها واقعاً پرداخت را متوقف کرده‌اند.

طبق تخمین رتبه‌بندی شرکت اس اند پی گلوبال (S&P Global)، وام‌های تحریم شده ممکن است به ۱۴۵ میلیارد دلار (۱۲۰ میلیارد پوند) برسد. سایر تحلیلگران می‌گویند که این رقم می‌تواند حتی بالاتر از این باشد.

این شورش لرزه بر اندام مسئولان انداخته است و توجه را بر بازاری متمرکز کرده است که هم‌اکنون هم تحت فشار ناشی از کندی اقتصاد و بحران شدید نقدینگی قرار گرفته است.

نگران‌کننده‌تر این است که این اتفاق نشان‌دهنده عدم اعتماد به یکی از ستون‌های اصلی دومین اقتصاد بزرگ جهان است.

اندیشکده آکسفورد اکونومیکس در یادداشت اخیر خود گفته است: «تحریم بازپرداخت وام مسکن به خاطر از بین رفتن تمایل نسبت به املاک، تهدیدی بسیار جدی برای موقعیت مالی این بخش است.»

چرا بحران املاک چین اهمیت دارد؟

بخش املاک چین یک سوم تولید اقتصادی آن را تشکیل می‌دهد. که شامل مسکن، خدمات استیجاری و واسطه‌گری، صنایع تولید لوازم خانگی و مصالح ساختمانی می‌شود.

اما اقتصاد چین کند شده است – در سه ماهه گذشته تنها ۰.۴ درصد نسبت به سال قبل رشد داشته است. برخی از اقتصاددانان انتظار هیچ رشدی را در سال جاری ندارند.

این عمدتاً به دلیل سیاست کووید صفر پکن است – قرنطینه‌های مکرر و محدودیت‌های مستمر، بر درآمدها و به نوبه خود بر پس‌انداز و سرمایه‌گذاری تأثیر گذاشته است.

به خاطر اندازه اقتصاد چین، اختلال در یک بازار مهم – مانند املاک – می‌تواند بر سیستم مالی جهانی تأثیر بگذارد.

کارشناسان بر این باورند که آنچه مایه نگرانی است شیوع ماجراست – اگر بانک‌ها فکر کنند که این بخش رو به افول است، دیگر وام نمی‌دهند.

دینگ شوانگ، رئیس تحقیقات اقتصادی چین بزرگ در استاندارد چارترد، می‌گوید: «همه چیز به سیاست بستگی دارد. برخلاف سایر نقاط جهان که حباب‌های املاک به دلیل بازار می‌ترکند، این ضربه را دولت زده است.»

سی شرکت املاک و مستغلات تا اینجا موفق به پرداخت بدهی‌های خارجی نشده‌اند. شرکت اورگراند که سال گذشته نتوانست بدهی ۳۰۰ میلیارد دلاری خود را پرداخت کند، سرشناس‌ترین قربانی این وضعیت است. «اس اند پی» هشدار داده است که اگر فروش بالا نرود، شرکت‌های بیشتری ممکن است همین راه را بروند.

تقاضا برای خانه نیز افزایش نمی یابد زیرا با کاهش شهرنشینی و رشد جمعیت، چین دستخوش تغییرات جمعیتی است.

جولیان ایوانز-پریچارد، اقتصاددان ارشد چین در کپیتال اکونومیکس می‌گوید: «مسئله اساسی این است که ما به نقطه عطفی در بازار مسکن در چین رسیده‌ایم.»

چگونه به اینجا رسیدیم؟

املاک و مستغلات حدود ۷۰ درصد از ثروت شخصی در چین را تشکیل می‌دهد – و خریداران خانه اغلب برای پروژه‌های ناتمام پیش پرداخت می‌کنند.

آقای  ایوانز-پریچارد گفت که این «پیش فروش» ۷۰ تا ۸۰ درصد از فروش خانه‌های جدید در چین را تشکیل می‌دهد و افزود که شرکت‌های ساخت و ساز به این پول نیاز دارند زیرا از آن برای تأمین مالی چندین پروژه به طور همزمان استفاده می‌کنند.

اما بسیاری از چینی‌های جوان و طبقه متوسط دیگر در املاک سرمایه‌گذاری نمی‌کنند، احتمالاً به دلیل اقتصاد ضعیف، از دست دادن شغل و کاهش دستمزد – و اکنون ترس از اینکه شرکت‌های ساخت و ساز ممکن است پروژه‌ها را تکمیل نکنند.

آقای ایوانز-پریچارد گفت: «این بخشی از مشکل است – شرکت‌های ساز و ساز روی ورود پول‌های جدید حساب می‌کردند و این فروش‌های جدید دیگر اتفاق نمی‌افتد.»

به گفته گروه بانکی ای‌ان‌زد، بیش از ۲۲۰ میلیارد دلار وام ممکن است به پروژه‌های ناتمام مرتبط باشد. و اعتبار – که یکی از منابع مهم تولید پول نقد در سال‌های رونق اقتصادی بود – نیز ته کشیده است.

در سال ۲۰۲۰ دولت چین «سه خط قرمز» را معرفی کرد – اقدامات حسابداری برای محدود کردن میزان وام شرکت‌های ساخت و ساز. این قطع بودجه و متعاقب آن عدم اعتماد به بازار، بر تمایل بانک‌ها برای وام دادن به شرکت‌های املاک تأثیر گذاشته است.

دولت چه می‌کند؟

برای نمونه، پکن مسئولیت را بر دوش دولت‌های محلی می‌گذارد – آنها پیش‌پرداخت‌های کاهش‌یافته، تخفیف مالیاتی و یارانه‌های نقدی را به خریداران مسکن و کمک‌های مالی را به شرکت‌های ساخت و ساز ارائه می‌دهند. اما این هزینه دارد زیرا با خرید کمتر زمین توسط شرکت‌های ساخت و ساز، ذخایر پولی محلی ضربه خواهند خورد. 

آقای دینگ گفت: «من فکر می‌کنم اکنون زمان ورود و دخالت دولت مرکزی و ناظران است. در جایی آن‌ها برای رفع مشکل برخی شرکت‌ها وارد عمل خواهند شد. این بخش برای اقتصاد بسیار مهم است.» 

فایننشال تایمز اخیرا گزارش داد که چین ۱۴۸ میلیارد دلار وام برای کمک به شرکت‌های ساخت و ساز پرداخت کرده است و بلومبرگ گزارش داد که ممکن است به دارندگان وام مسکن مهلت پرداخت داده شود بدون اینکه بر امتیاز اعتبار آنها تأثیر بگذارد. 

اما در یادداشت اخیر، آکسفورد اکونومیکس گفته است که هرگونه مداخله دولت در املاک و زیرساخت‌ها ممکن است باعث رونق کوتاه مدت شود، اما « برای رشد بلندمدت چین مطلوب نیست، زیرا دولت و بخش مالی مجبور به کمک به حفظ صنعت غیرمولد (و رو به شکست) املاک و مستغلات هستند». 

این نیز فقط یک بحران مالی نیست. آقای دینگ گفت، تحریم پرداخت وام مسکن در خطر تبدیل شدن به یک موضوع اجتماعی جدی است.

 و این امر می‌تواند مشکلی برای رئیس‌جمهور شی جین‌پینگ در آستانه کنگره مهم حزب در اواخر سال جاری ایجاد کند، که در آن انتظار می‌رود او به دنبال یک دوره تاریخی سوم ریاست جمهوری باشد.

بعد از این چه اتفاقی می‌افتد؟

تحلیلگران می‌گویند کمک مالی گزارش شده – ۱۴۸ میلیارد دلار – ممکن است کافی نباشد. کپیتال اکونومیکس تخمین می‌زند که شرکت‌ها فقط برای تکمیل پروژه‌های متوقف شده به ۴۴۴ میلیارد دلار نیاز دارند.

همچنین مشخص نیست که آیا بانک‌ها – به ویژه بانک‌های کوچکتر روستایی – می‌توانند هزینه اعتصاب پرداخت وام مسکن را جبران کنند یا خیر.

حتی اگر ساخت و ساز دوباره شروع شود، بسیاری از شرکت‌های ساخت و ساز ممکن است نجات پیدا نکنند زیرا بعید است که فروش خانه‌ها از تمایلات به خرید ملک را بیشتر کند. بر اساس گزارش شرکت اطلاعات املاک و مستغلات چین (CRIC)، میزان فروش ۱۰۰ شرکت ساخت و ساز برتر چین در ماه ژوئیه نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۳۹.۷ درصد کاهش یافته است.

این بحران واضح‌ترین نشانه واقع شدن چین در آستانه چرخش است.

 آقای ایوانز-پریچارد گفت: «دولت تمام تلاش خود را برای یافتن منابع جدید رشد می‌کند، اما این کار دشوار خواهد بود، زیرا اقتصاد در سه دهه گذشته بسیار به املاک، سرمایه‌گذاری بر زیرساخت‌ها و صادرات متکی بوده است».

 «دوران رشد بسیار سریع در چین احتمالاً اکنون به پایان رسیده است … و این در حال حاضر در بخش املاک کاملا آشکار است.»